понедельник, 2 мая 2016 г.

Почему нельзя брать ипотеку

Финансист раскрыл банковский секрет, как выгоднее покупать квартиру



Банкир объяснил, как получить ключи от своей квартиры, не переплачивая банкам.
Ипотечное жилье — иллюзия, обман и гарантированно убыточная сделка. Заместитель председателя правления уральского банка пошел против системы и объяснил, как можно разумно управлять своими активами без использования банковских кредитов. Несколько практических советов, конкретный сценарий и немного цифр — в авторской колонке Ильи Херсонцева.
Каждый человек обязательно хочет быть владельцем своего жилья — это наша психология. И она, в принципе, исторически оправдана. Но если отключиться от эмоциональной составляющей и сосредоточиться на финансовой точке зрения, то ваша недвижимость — это просто ваш личный капитал. Мы следуем этой логике и смотрим, что же произойдет с вашим капиталом через 15 лет.
Еще раз: мы обсуждаем, не сколько у вас будет квартир — это ваше дело. Может быть, вы поедете в маленький город и купите несколько, а может быть вам и на одну не хватит — это очень разные ситуации.
Мы оцениваем, какой из существующих вариантов работы с капиталом в виде недвижимости окажется самым эффективным с точки зрения финансов.
Будем рассматривать два сценария. Первый вариант — вы взяли ипотеку, живете в этой квартире — это ваш капитал. Второй вариант — вы арендуете квартиру и откладываете деньги на покупку своего жилья.
Какая ситуация выгоднее? Начинаем считать. Мы берем гипотетическую квартиру стоимостью 4 млн 600 тыс. Это может быть как двух, так и трехкомнатная квартира. Чаще всего при таких сделках у семей есть первоначальный взнос — условный миллион. Берем среднюю ставку по ипотеке — 12,5%, среднюю ставку по вкладу — 8,5% и срок 15 лет.
У нас есть некие условия этой задачи, как говорят экономисты. Мы предполагаем, что цены на жилье меняться не будут. Они, конечно, могут меняться, но пока для простоты предположим, что этого не произойдет.
Итак, первая семья внесла в качестве первоначального взноса 1 млн, взяла в ипотеку 3,6 млн. При ставке 12,5%, мы получаем ежемесячный платеж — 44 тыс. рублей. У семьи №1 при этом есть иллюзия, что это ее жилье. Хотя, на самом деле, оно в залоге у банка.
Это важный момент. И если платежи остановились, то квартиру изымают, выставляют на продажу. После того, как она будет продана, вам отдадут просто разницу между ценой продажи и невыплаченным долгом. Заметьте: банк не будет бегать, продавать вашу квартиру максимально дорого. Сделают оценку — и как купится, так купится. Можете, конечно, сходить в суд и оспорить оценку.
Итак, вы погасили, например, основной долг — 500 тысяч рублей, и, к несчастью, прекратили платить. У вас забрали квартиру, продали ее, если повезло, за те же 4,6 млн. Вычли остаток долга и отдали вам 1,5 млн. То есть тот миллион, который вы внесли изначально, и 500 тыс. рублей, которые вы погасили.
Но вы кроме кредита платили проценты. Вам их никто отдавать не будет. То есть проценты вы теряете. Гашение основного долга при аннуитете происходит в основном в конце, поэтому, если у вас забирают квартиру из-за просрочки где-то в середине пути, то большую часть того, что вы заплатили банку, а это были проценты, а не основной долг, вам не вернут.
Теперь второй сценарий. Семья № 2 решила с ипотекой не связываться. У этих людей есть сила воли. Они готовы платить те же 44 тыс. в месяц, но в два места. Во-первых, владельцу жилья у которого арендуют квартиру, отдают 23 тыс. рублей вместе с коммуналкой. Тут, конечно, цифру тоже можно обсуждать, но сейчас арендные ставки действительно пониже. А 21 тыс. рублей честно будут откладывать. Тут тоже возможны разные сценарии, например, половину они откладывают в долларах, а половину в рублях. Но мы взяли более простой сценарий, что откладывают в рублях по ставке в 8,5%.
Прошло 15 лет. И если у всех все хорошо, то на руках у семьи №1 есть квартира, стоимостью 4,6 млн. Квартире уже 15 лет, это не новое жилье.
Вы помните квартиры периода МЖК, которым сейчас по 25-30 лет? Кто сейчас назовет это качественным жильем? Никто. То есть ипотека была оправдана, пока росли цены. Вот тогда это была классная сделка: цены вырастали вместе с квартирой. Ты платил и понимал, что ты зарабатываешь в этот момент. Итак, у семьи №1 через 15 лет капитал с миллиона увеличился до 4,6 млн.
Семья № 2. У нее, во-первых, накапали проценты на миллион (вы помните, что стартовые условия мы закладывали одинаковые). Если по сложному проценту, то, вложив миллион, за 15 лет они заработали 2,4 миллиона в виде процентов. Это первый плюсик им. То есть у них уже есть 3,4 млн рублей. И потом, они откладывали в месяц по 21 тыс. рублей. За 180 месяцев у них отложилось 3 млн 780 тыс. рублей. И примерно такая же сумма у них накапала в процентах. Теперь мы все это сложим: капитал семьи теперь составил примерно 11 миллионов. Все.
Семья № 2 победила с преимуществом в 7 млн рублей.
Если смотреть на ситуацию с точки зрения математики, первая семья потеряла эту разницу в семь миллионов. Почему так произошло? Семья, которая откладывала деньги и получала за это проценты, на самом деле получила их из ипотечных платежей. Весь банкет за счет семьи №1 за счет их представления о стабильности. Ведь семья №2 относила деньги в банк под 8,5%, а семья №1 брала их там же под 12,5%.
С давних пор у лендлордов земельная рента устанавливалась так, что от зарплаты практически ничего не оставалось. То есть они забирали все, что можно было забрать. И получается, что в финансовом мире происходит та же самая история. Владельцы капитала назначают такую цену, чтобы изъять зарплату в свою пользу.
Пирамиды на рынке недвижимости выстраивались за счет роста цен на жилье, потому что все равно у нас плата за сдачу жилья в аренду была ниже. Видимо, дело в зарплатах: они не такие высокие, и та часть, которую можно изъять у работников, которые не могут себе позволить ипотеку, она ниже. И у нас процентная ставка на капитал при сдаче жилья всегда ниже, чем ставка по ипотеке. Поэтому эта схема работала только при растущем рынке, а на стоящий рынок уже не работает. Значит, покупателей станет меньше и будут предприниматься попытки его поддерживать. Выдачу льготной ипотеки будут лоббировать. Так как строительство — важнейшая отрасль, где занято множество людей. А жилье в России — «свой дом-своя крепость» — это сакральное.

Источник

Ещё один пример под спойлером.
Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
(Букв в фишке много)

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми :холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В моём случае хозяин квартиры заявляет, что коммуналка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатной квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взнос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартирам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по которому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкономленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать квартиры посуточно в Москве , расходы на которые полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.

Совпадают ли ваши расчёты с этим? Пишите в комментариях.

Источник

Комментариев нет:

Отправить комментарий